Hypotéka – jak si vypůjčit na koupi domu

Pojem hypoteční úvěr se do našeho života vrátil teprve nedávno po více než čtyřicetileté přestávce. Jde o účelový úvěr určený k financování investic do nemovitosti (např. rodinného domu nebo bytu), zajištěný hypotékou – tedy zástavním právem k této nemovitosti.

Jako zástava může sloužit především rodinný dům, stavební pozemek, nájemní dům nebo byt v osobním vlastnictví. Zastavená nemovitost se přitom musí nacházet na území České republiky a musí být zapsána v katastru nemovitostí a pojištěna proti živelným pohromám a jiným rizikům.

V některých případech může hypoteční banka požadovat ještě další zajištění úvěru, například formou zástavního práva k věci movité, k pohledávce, k cennému papíru, popřípadě ručení. Banka rovněž může požadovat, aby klient uzavřel životní pojištění.

Existuje několik účelů, na které je možné hypoteční úvěr použít. Jde zejména o financování koupě nemovitosti, financování její výstavby, ale i rekonstrukce, modernizace, oprav, dostavby, vestavby a přístavby, a dále o koupi podílu na nemovitosti při vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků.

Úvěr se poskytuje maximálně do výše 70% obvyklé ceny nemovitosti.

Splácení úvěru

Hypoteční úvěr se nejčastěji splácí po určitý počet let formou konstantních měsíčních splátek, tzv anuit. Lhůta splatnosti může podle předpisů uplatňovaných v ČR dosáhnout až 30 let (u stavebních pozemků však platí maximální hranice 10 let). Doba splatnosti je odvozena od požadavků a finančních možností klienta, platí, že čím kratší je období splácení, tím vyšší měsíční splátky je nutno hradit. U zaměstnanců je ovšem maximální doba splatnosti limitována hranicí odchodu do starobního důchodu.

V každé měsíční splátce klient hradí jednak úroky (tzv. složku úrokovou), jednak splácí vlastní úvěr (tzv. složku úmorovou). Poměr těchto dvou složek se s každou splátkou mění, s postupným snižováním dlužné částky klesá podíl splátky na úhradu úroků, stále větší proporce připadá na úhradu úvěru. Jedním z poměrně nových opatření státu na podporu hypotečních úvěrů na pořízení nové bytové jednotky bylo rozhodnutí o poskytnutí daňové úlevy na placení úroků z nich až do maximální výše stanovené nařízením vlády. Další formou státní podpory je dotace úroků – stát v současnosti přispívá klientům splácejícím hypoteční úvěr úhradou čtyř procent úroků.

V případech, kdy v průběhu stavebních prací dochází k postupnému čerpání úvěru, platí klient pouze úroky ze skutečně vyčerpané částky. Platí anuit včetně postupného uhrazování úvěru nastoupí teprve po úplném vyčerpání úvěru.

Máte potíže se splácením?

Pokud přijdete o zaměstnání, utrpíte vážnou nehodu nebo vás postihne těžká nemoc, můžete se dostat do potíží se splácením. Máte-li takové problémy, informujte o nich přímo a bez odkladu hypoteční banku. Banka vám může prodloužit dobu splatnosti, anebo vám dovolí po určitý čas platit pouze úroky, čímž se vám na čas omezí výdaje.

Kam se obrátit o radu?

Existuje několik druhů úvěrů použitelných na účely bydlení. Hypoteční úvěry u nás nabízí několik velkých bank, resp. jejich dceřiných společností. Pro bytové účely jsou dále určeny úvěry ze stavebního spoření. Občané s nižšímu příjmy mohou za určitých podmínek obdržet bezúročnou půjčku od státu až do výše 200 000 Kč a se splatností až 20 let, popřípadě návratný státní příspěvek k hypotečnímu úvěru umožňující snížit splátky v první polovině celkové doby splácení (splátky ovšem budou o to vyšší ve druhé polovině této doby). A máte-li štěstí, úvěr na bydlení vám může třeba poskytnout i váš zaměstnavatel. Pro všechna tato řešení však platí rozdílná pravidla a sazby.

Pokud se rozhodnete pro hypoteční úvěr, vždy si nejdříve zjistěte všechny informace:jaký hypoteční úvěr vám bude nejlépe vyhovovat, kolik si budete moci dovolit vypůjčit a jaké pojistky bude třeba uzavřít. Poradit vám může váš právní zástupce, účetní nebo přímo pracovník hypoteční banky. Radu vám mohou poskytnout u pojišťovací makléři či různí zprostředkovatelé hypoték, ti jsou ovšem pří zainteresovaní na úvěru, který doporučí, protože od společnosti, která vám půjčí, dostanou provizi.

Vzhledem k tomu, že věřitelská banka je oprávněna zabavit váš dům, pokud jej nejste schopni pravidelně splácet, u řady hypoték je moudré uzavřít u některé pojišťovny pojistku na krytí hypotéky. Ta za vás bude uhrazovat měsíční splátky v případě vašeho úmrtí před ukončením doby hypotečního úvěru. To chrání vaše rodinné příslušníky před břemenem měsíčních splátek nebo splacení dluhu. Můžete se také pojistit proti splátkám v období dlouhé nemoci.

Kolik si vypůjčit?

Celková částka hypotečního úvěru sice závisí především na potřebě klienta, ale hypoteční banka mu vyjde plně vstříc pouze tehdy, je-li schopen prokázat dostatečné reálné měsíční příjmy. Z těchto reálných příjmů se odvodí měsíční disponibilní příjmy klienta – tedy částka, se kterou může volně disponovat po úhradě všech pravidelných měsíčních plateb a po odečtení stanovené částky měsíčního minima. Disponibilní příjmy jsou základem pro výpočet maximální možné výše anuity (konstantní měsíční splátky), kterou je klient schopen měsíčně poukazovat ve prospěch banky. Podle přípustné délky splatnosti úvěru pak banka dospěje ke stanovení celkové možné maximální výše úvěru.

Úrokové sazby

Úroková sazba hypotečního úvěru je u nás stanovena jako pevná po dobu maximálně pěti let od podpisu úvěrové smlouvy. Po tomto období jsou klientovi nabídnuty nové podmínky úvěru včetně změněné úrokové sazby, která může být v závislosti na tržních podmínkách vyšší nebo nižší. Pokud klient s novými podmínkami nesouhlasí, má možnost předčasného splacení zůstatku úvěru.

Banky si mohou účtovat poplatek za obstarání hypotečního úvěru a většina půjčovatelů trvá na odborném ohodnocení vaší nemovitosti, za což rovněž musíte zaplatit. Někteří majetnější kupující se proto obracejí na své právní zástupce, které pověří jak prozkoumáním podmínek, tak sjednáním hypoteční smlouvy i koupí domu.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *